2024年5月31日 星期五

遺產有農地 符合5要件享免稅優惠 台中土地重劃

〔自由財經記者鄭琪芳/台北報導〕

中區國稅局表示,親屬過世時,如果遺產中有作農業使用的農業用地,須同時符合5要件才可免課遺產稅,包括:由繼承人或受遺贈人承受、於被繼承人死亡時已為農業使用、取得農業主管機關核發農業用地作農業使用證明書、自繼承後5年內仍持續作農業使用、並向國稅局申報該農地且主張農業用地扣除額。

中區國稅局說明,實務上常見民眾於申報被繼承人遺產稅時,未主張農業用地扣除額,於國稅局核定遺產稅後,再檢具農業主管機關核發的農業使用證明書,向國稅局申請更正;或是原本雖列報農業用地扣除額,卻未檢附農業使用證明書,後來才申請證明書補具的情形。

由於繼承人取具農業使用證明書是主管機關於被繼承人死亡日後核發,國稅局還要查明農地於被繼承人死亡時是否為農業使用,若經查明被繼承人死亡時農地並無作農業使用,甚或有商業營利行為(如夜巿等),是繼承後才整地恢復農業使用,即與「遺贈稅法」第17條規定不符,無法適用農業用地扣除額用。

中區國稅局並提醒,繼承人申報遺產稅,若已檢附農業使用證明書列報農業用地扣除額,並經國稅局核定者,繼承人或受遺贈人承受後5年內,仍應繼續作農業使用,若列管期間未繼續農用而移作他用,國稅局將發函通知限期恢復農用;若逾期仍未恢復農用,將依規定追繳遺產稅。


土地成交資訊:西屯區農建地每坪30.8萬 台中土地重劃

地號:廣福段582地號
地點:廣福路VS廣福路226巷
分區:農建
坪數:347.34坪
成交每坪30萬8千元
買方:鉑**

2024年5月22日 星期三

在地建商等7年 砸4.8億拿下台中機捷角地 台中土地重劃

ETTODAY記者陳筱惠/台中報導
台中房市熱區北屯機捷重劃區再現大宗土地交易,據實價登錄揭露,機捷特區溝背段55地號、412.74坪位於敦富八街、南興路角地,以總價4.87億元交易,拆算單坪價格來到118萬元,信義房屋專家表示,該地為溝背段逾時程獎勵後的土地最高單價。
位於敦富八街、南興路口的412.74坪土地,以總價4.87億元交易,雖分為兩筆過戶,但拆算單價都是118萬元,大手筆購入的雖登記為自然人,但經查,為台中在地品牌建商漢宇建設。
實際詢問漢宇建設總經理葉昱徵表示:「由於機捷特區土地都屬於高容積土地,雖然本來鄰地已有千坪土地可推案,但為了基地更完整,我們仍等了7年才等到這塊角地地主點頭。」
他表示:「由於高容積土地開發上,常會遇到建物互相遮擋的情況,對市容與住戶來說,景觀上就會有所差異,目前這塊土底已整合到1512坪,有望在年底推出,不會做太小坪數的建案,至於其他規劃部分則是先保密。」
對此,信義房屋北屯松竹店經理吳俊霆分析:「機捷特區與其他重劃區一樣,在開發初期擁有時程容積獎勵,不過機捷的時程獎勵已於去年8月底期滿,該筆交易成為溝背段時程獎勵結束以來的最高單價。」
經查,2年前仁山建設拿下的溝背段36地號、共計328.14坪土地,當時單價來到128.5萬元,就是搶在時程獎勵最後期限取得。
吳俊霆說:「現在機捷特區推出新案都以市場主流2~3房為主,以漢宇建設品牌力與過去推案經驗,應會朝向中坪數、自住型產品來規劃,目前機捷特區新預售案不少都站上5字頭、加上土地價格、營建成本換計算,該案有望以6字頭問世。」


土地成交資訊:后里區甲建每坪20萬 台中土地重劃

地號:十三張段587地號
地點:三重西路359號旁
分區:甲建
坪數:221.18坪
成交每坪20萬元
買方:鼎**

2024年5月21日 星期二

農地還在種菜 卻接到改課地價稅通知書 原來是被認定公共設施完竣 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者林耀文

老王原本課徵田賦之土地,土地使用分區雖為都市計畫住宅區,但現況仍為種植蔬菜作農業使用,最近卻收到地方稅務局以該土地公共設施已完竣,要改課地價稅的公文,百思不解因此向熟稔稅務的朋友請教,原來是這四項公共設施都完成,即使農地仍農用,也會將原本課徵田賦,改課地價稅。

國稅局表示,依土地稅法第22條規定,都市土地於公共設施尚未完竣前,供農業使用者,得課徵田賦(目前停徵)。換言之,一旦經主管機關認定屬公共設施完竣地區,即道路、自來水、排水系統、電力等4項設施均已建設完成,縱然現況仍種植蔬菜作農業使用,仍不屬課徵田賦的範圍,應自公設完竣次年起改按一般用地稅率課徵地價稅,若未作農用如蓋房子或是當停車場使用時,依稅捐稽徵法第21條規定,最長可追溯補徵5年。

地方稅務局指出,民眾接獲土地因公共設施完竣改課地價稅之公文,如持有土地符合自用住宅用地、工業用地或其他減免要件,應於當年度9月22日前,檢附相關證明文件向該局申請改按特別稅率課徵地價稅或減免地價稅,逾期申請將自次年開始適用。

稅務專家也提醒,民眾取得農地時是依土地稅法第39條之2規定不課徵土地增值稅者,於持有土地期間內,如經有關機關查獲未作農業使用且未在有關機關規定期限內恢復作農業使用,或者在規定期限內已恢復作農業使用而再經查獲有未作農業使用情事時,將來再移轉時,即使取得公所核發之農業用地作農業使用證明書,仍需課徵土地增值稅。

農地經查獲違規使用者,務必於裁處書或通知違規處分函所令限期內恢復農業使用,並保留已於限期內恢復農業使用之證明文件(如:主管機關查復已恢復農業使用之文書或農業用地作農業使用證明書),以維護自身權益,且注意不要再次違規使用,否則再移轉時將增加土地增值稅之負擔。


土地成交資訊:大甲區住宅區每坪21.1萬 台中土地重劃

地號:永信段368地號
地點:彈正路82號旁
分區:住宅區
坪數:363坪
成交每坪21萬1千元
買方:翔**

2024年5月20日 星期一

千萬房產過戶給兒子.免贈與稅還能用新青安.專家教避稅撇步 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者朱語蕎

面對年輕人買不起房壓力,政府出新青安房貸,由原來的30年放寬到40年,貸款金額也從800萬元加碼到1000萬元,為房市注入一股強大的力量,讓首購族勇敢購屋,房市交易熱鬧非凡。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示,近期有名媽媽想把房屋過戶給兒女,順便辦理新青安房貸,如何順利過關?鄭文在表示,首先要確認過戶的方式,如果媽媽還在,辦理的方式有買賣及贈與,如果媽媽往生,辦理的方式就是繼承。

就新青安的規定登記原因必須是買賣,所以贈與及繼承取得的房屋無法辦理新青安貸款,因此,只剩下以買賣的方式辦理所有權移轉登記,才能符合規定。

但問題來了,依照《遺產及贈與稅法》第5條規定:財產之移動,具有左列各款情形之一者,以贈與論,依本法規定,課徵贈與稅:......六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明,且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者,不在此限。

所以父母親對於子女的房屋買賣案件必須有明確的金流才能免除課徵贈與稅,否則10~20%的贈與稅,可能高達數十萬元甚至百萬元,如此一來所省下的房貸利息,一定是入不敷出。

鄭文在表示,個案中的媽媽希望以1250萬元將房屋出售給兒子,同時申請1000萬元的新青安房貸,因為兒子名下並沒有任何房屋座落,所以符合資格申貸。如果房屋以1250萬元成交,自備款2成就是250萬元,該金額可以由爸媽各自贈與取得,而且免課徵贈與稅。

但是,兒子剛出社會,並未申報所得稅,高達1000萬元的新青安貸款,未來兒子的償還能力,恐怕無法讓國稅局認可,最後可能被國稅局核課贈與稅才能辦理過戶。

因此鄭文在建議,如果要讓國稅局認可,應該等有收入、開始申報所得稅後,再來辦理主張買賣,避免被國稅局否准,課徵贈與稅,或是解除買賣契約,白忙一場。

但媽媽也相當疑惑,認為銀行貸款審查核貸已經過件,為何國稅局不認同?鄭文在解釋,其實國稅局在乎的是兒子的償還銀行貸款能力,銀行端是以擔保品及保證人而決定是否放款有所不同。


土地成交資訊:大里區住2每坪59萬 台中土地重劃

地號:南湖段778地號
地點:東南路近公園街
分區:住2
坪數:399.1坪
成交每坪59萬千元
買方:昂**

2024年5月17日 星期五

占地逾2萬坪「台中大建設一波波」.難再複製的房市熱區 台中土地重劃

好房網News記者林和謙/台中報導

近年來台中大建設一波接一波,已經改變了城市風貌,包括台中國際會展中心、台中綠美圖、台中巨蛋等大型指標建設,不但提升台中城市美學,也增添房市亮點,帶動房市潛力。以台中巨蛋來說,占地6.95公頃(約2.1萬坪),已正式動工,預計2030年完工。而水湳經貿園區的未來性看好與話題度強,該區域集結中央公園、台中綠美圖、水湳國際會展中心、台灣智慧營運塔、中台灣電影中心等5大亮點,吸引眾多建商購地推案,具備房市支撐力。

台中建設多元,全台首座美術館與圖書館共構的台中綠美圖、全台最大的台中國際會展中心,以及台中巨蛋、逢甲大學共善樓等接軌國際的指標建設,都很受到矚目。其中位於水湳經貿園區的「台中國際會展中心」,基地7.34公頃,分為展覽棟與會議中心棟,規劃地下2層、地上5層建築,建築設計理念以大樹之門為發想,設計成具有自然光線變幻效果的市民廣場空間,獨特的巨型魔毯屋頂為最大特色,民眾從中央公園抬頭就可看到這座雄偉建築,全案預計2026年啟用。


土地成交資訊:北屯區住1每坪40萬 台中土地重劃

地號:景美段174地號
地點:軍南2街161號旁
分區:住1
坪數:172.84坪
成交每坪40萬千元
買方:東**

2024年5月16日 星期四

夫妻互贈農地要選好方式 .「農地移轉」和「配偶贈與」差很大! 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者林耀文

夫妻贈與農地同時符合配偶贈與及農地不課徵土地增值稅條款,在申報土地移轉現值時,必須慎選模式,可選擇「農地移轉」不課徵土地增值稅或「配偶贈與」,注意選定後無法更改,土增稅課徵的情況也不同,必須仔細考量自身條件做好選擇。

老李考量年事已高,想要將一筆農地贈與再婚的老婆,因此向熟稔稅務的好友洽詢,朋友提醒,夫妻相互贈與農地同時符合配偶贈與及農地不課徵土地增值稅條款,在申報土地移轉現值時,必須慎選模式,可選擇「農地移轉」不課徵土地增值稅或「配偶贈與」,注意選定後無法更改,土增稅課徵的情況也不同,必須仔細考量自身條件做好選擇。

依據稅法規定,夫妻相互贈與土地,得申請「配偶贈與」不課徵土地增值稅;另作農業使用之農業用地,移轉給自然人時,可申請「農地移轉」不課徵土地增值稅。

如該贈與土地同時符合配偶贈與不課徵土地增值稅及農地移轉不課徵土地增值稅之要件,當事人於申報土地移轉現值時,可擇一選擇適用。

稅務專家分析指出,若老李先生將土地贈與給配偶,選擇適用「農地移轉」不課徵土地增值稅,其配偶在持有該土地期間,若是曾經有關機關查獲未作農業使用,且未能於期限內恢復作農業使用,或雖在期限內恢復作農業使用,而再有未作農用之情事發生時,日後該筆土地再移轉時,即使當下恢復作農業使用,仍應課徵土地增值稅。

但是,若老李先生當初贈與其妻,選擇以「配偶贈與」的方式移轉農地,妻日後再移轉第三人,該筆土地只要移轉當時符合作農業使用,仍然可以申請不課徵土地增值稅。

地方稅務局提醒民眾,夫妻相互贈與農地,並無限制要以配偶贈與或農業用地移轉作為優先適用條款。因此,若夫妻贈與的土地屬於農地,即必須先行做好選擇,且這項不課徵土地增值稅優惠一經選定後,即不能再更改。


土地成交資訊:北屯區住1-1每坪76.5萬 台中土地重劃

地號:敦和段144地號
地點:榮德路近敦化路
分區:住1-1
坪數:367.48坪
成交每坪76萬52千元
買方:益**

2024年5月15日 星期三

在地男富豪砸1億現金.搶當中科西屯路郵局新房東 台中土地重劃

ETTODAY記者陳筱惠/台中報導

中科台積電擴廠議題不減,讓區域商圈也活絡起來,位於西屯路三段上的中華郵政房地出現交易,以總價1.08億元成功售出,更創下該路段實價登錄以來最高總價,經查,砸現金無貸款搶當郵局房東的為台中本地男性富豪。

位於西屯路三段一整排屋齡18年的「中科101」透店產品,出租率極高,過去曾傳出有屋主大手筆一次入手4間店面,隨後又一次打包出售的案例。不過此次傳出交易的則是在地深耕許久的中華郵政。

經查,中華郵政透店共5層樓,總面積231.24坪,大福科地產林佳穎表示,「中科101」的店面通常為百坪左右的面積,中華郵政所在地為2店面打通,因此坪數比較大,總價也創下新高。

林佳穎補充,周邊店面單純1樓的行情大約落在6萬元左右,相比疫情時月租回穩約1萬元,而此次交易中華郵政與其他樓層套房收租,新房東年租金有望來到240萬元,雖然換算投報率僅2%,但中華郵政穩定且財務穩健,成為吸引投資方的一大利器。

經查這間郵局為台中少數平常日延時營業郵局,周邊居民則表示,該間中華郵政相當貼心,可能是因應周邊多為中科上班族,鄰近也有不少公司行號,大部分郵局都是5點或5點半關門,這間郵局下班時間為7點半。


土地成交資訊:北屯區住1-1每坪78.5萬 台中土地重劃

地號:榮德段241地號
地點:豐樂路VS松竹路
分區:住1-1
坪數:447.1坪
成交每坪78萬5千元
買方:柏**

2024年5月14日 星期二

亞昕:本公司取得台中市北屯區洲際段土地公告 台中土地重劃

鉅亨網新聞中心  2024-05-13 17:05
公司代號:5213
公司名稱:亞昕
發言日期:2024/05/13
發言時間:17:05:53
發言人:沈政毅
1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):
台中市北屯區洲際段342、346、380、657、658地號土地
2.事實發生日:113/5/13~113/5/13
3.交易單位數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
土地3,841.87平方公尺;1,162.16坪
交易總金額NTD 849,068,300元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關
係人者,得免揭露其姓名):
自然人,非公司之關係人
5.交易相對人為關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之
所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期
及移轉金額:
不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者,尚應公告關係
人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:
不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(遞延者應列表說明
認列情形):
不適用
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定
事項:
交付或付款條件:依個別地號土地合約約定
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及
決策單位:
議價,參考市場行情並經董事會授權董事長決行。
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:
信彩不動產估價師事務所,估價金額NTD 883,248,744元
11.專業估價師姓名:
信彩不動產估價師事務所,邱纓喬估價師
12.專業估價師開業證書字號:
邱纓喬 (108)新北市估字第000133號
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:否或不適用
15.尚未取得估價報告之原因:
不適用
16.估價結果有重大差異時,其差異原因及會計師意見:
不適用
17.會計師事務所名稱:
不適用
18.會計師姓名:
不適用
19.會計師開業證書字號:
不適用
20.經紀人及經紀費用:
法人,不超過成交金額1%
21.取得或處分之具體目的或用途:
興建房屋出售
22.本次交易表示異議之董事之意見:
不適用
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:
民國113年04月16日
25.監察人承認或審計委員會同意日期:
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定
評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者,依同準則第十七條規
定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:

姊弟共有土地 地價稅卻差4倍…弟每年繳3千姊要繳1萬5 台中土地重劃

聯合報/ 記者黃羿馨

新竹市一對姊弟父親日前過世,兩人繼承父親名下同一筆土地,各持分2分之1,同時向稅務局申請按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,卻只有弟弟獲核准,弟弟可按優惠稅率2‰課徵,每年稅額3千元,但姊姊只能按一般用地稅率10‰課徵地價稅,稅額1萬5千元,2人相差4倍。納保官發現,原來姊姊僅繼承土地,未繼承地上建物,因此無法適用。

新竹市稅務局指出,這對姊弟同時申請按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅,但只有弟弟通過,姊姊因覺得很疑惑,於是向納保官申請諮詢。經納保官檢視姊姊的案件後發現,其父親的土地由姊姊與弟弟各繼承2分之1,地上的建物則由弟弟全部繼承。

新竹市稅務局說明,因適用地價稅自用住宅用地稅率須符合「土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有」,弟弟同時持有土地及地上建物,符合規定,可按優惠稅率2‰課徵,每年稅額3000元;而姊姊僅持有土地、未持有建物,仍須按一般用地稅率10‰課徵地價稅,每年稅額1萬5000元,2人稅額相差4倍。

新竹市稅務局表示,自用住宅用地應符合土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、無出租或供營業用、土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有等要件,才可適用2‰的優惠稅率。

稅務局提醒,若符合自用住宅用地要件尚未申請適用自用住宅用地優惠稅率者,可於地價稅開徵40日前,今年9月22日前至稅務局網站線上申請,或以郵寄、傳真或親洽稅務局辦理,逾期申請者,自申請之次年開始適用。若已申請核准而用途未變更或減免原因、事實未消滅者,以後免再申請。

新竹市稅務局強調,為守護納稅義務人權益,遴選3位資深專業科長擔任納保官,民眾如有稅捐爭議需溝通與協調、申訴陳情或行政救濟諮詢協助等需求,皆可透過書面、電話、線上申請、傳真或視訊等多元方式,申請納保官協助或諮詢,歡迎多加利用,維護自身權益。


土地成交資訊:北屯區住1-1每坪68萬 台中土地重劃

地號:敦和段878地號
地點:敦化路近榮德路
分區:住1-1
坪數:101.19坪
成交每坪68萬元
買方:張**

2024年5月13日 星期一

供過於求?坪數越小 空屋率越高 台中土地重劃

自由財經記者徐義平/專題報導

坪數越小、空屋率越高!根據最新發布低度使用(用電)住宅統計報告,去年上半年全國空屋率約九.三三%,若以面積區分,單戶面積二十坪以下空屋率約十八.○二%,超過二十坪、四十坪以下的空屋率約八.九一%,是各面積區間空屋率前兩高,而單戶超過一百坪以上,空屋率僅三.五二%。

單戶20坪以下空屋率達18%

從二○二二年上半年至二○二三年上半年的三次統計報告,可發現二十坪以下,以及超過二十坪、不到四十坪的住宅空屋率始終保持前二高,台南、高雄市坪數越小、空屋率越高趨勢更加明顯,南二都二十坪以下空屋率均超過二成,超過二十坪、不到四十坪的空屋率超過一成,均為六都前兩高。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,近幾年新建案小宅供給量大,空屋率較高仍屬合理,尤其有不少新興重劃區規劃小二房、小三房,而部分首購族會等到重劃區稍有機能才會搬遷過去,因此初期空屋率稍高。

小宅供給量大 拉高整體空屋率

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為,產業投資帶動人口移動,其中尤以年輕家庭最具移動力,且首購需求明確,因此放大房價、家庭結構變動對購屋產品的影響;近年來推案量最大、短期生活機能或工作機會尚未到位的重劃區,均非傳統人口稠密區、精華區,因此容易出現高空屋率的問題。

黃舒衛舉例,近五年最熱的北高雄、林口A七、台中港特定區,如同十年前的林口新市鎮、竹北,都出現公共設施、住宅投資先到位的相同過渡期,但只要核心產業區ㄉ的工商活動就緒,空屋率現象就可改善。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,通常新屋空置率會高一些,且部分非自用的置產需求,例如投資客也會購買小坪數、低總價個案,而購買四十坪以上者自用居多,空屋率自然較低。


土地成交資訊:南屯區住3每坪176萬 台中土地重劃

地號:惠義段13.13-1地號
地點:大墩12街VS大正街
分區:住3
坪數:572.51坪
成交每坪176萬元
買方:鉅**

2024年5月10日 星期五

重劃區土地移轉享雙重減稅優惠 注意「這方式」取得就不適用 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者朱語蕎

公辦或自辦市地重劃土地,經重劃後第一次移轉,除了重劃費用可自土地漲價總數額中扣除,還可再享有土地增值稅減徵40%的雙重減稅優惠。(資料照)

土地無論是公辦或自辦市地重劃,經重劃後第一次移轉,於申報土地增值稅時,除了重劃費用可自土地漲價總數額中扣除,還可再享有土地增值稅減徵40%的雙重減稅優惠。

但有民眾詢問,他繼承取得重劃土地再移轉時,為何不適用減徵規定?

對此,桃園市政府地方稅務局表示,繼承原因發生在重劃區土地分配結果公告確定日後,於辦竣繼承登記後再移轉時,已非屬重劃後第一次移轉,不得扣除被繼承人之重劃費用。

此外,因繼承人並非支付重劃費用的土地所有權人,也不能自土地漲價總數額中扣除重劃費用。

稅務局進一步說明,繼承也是移轉發生原因的一種,重劃後土地因繼承已發生第一次移轉,且無須課徵土地增值稅;繼承後之土地再移轉時,以繼承開始時之土地公告現值作為前次移轉現值計算土地漲價總數額,實質上已減輕土地增值稅負。

因此重劃後土地經繼承再移轉時,已不屬於重劃後第一次移轉,所以不得扣除被繼承人之重劃費用及減徵土地增值稅。

但重劃後土地贈與配偶,因考量配偶為生活之共同體,且為一般生活事務的互相代理人,可依土地稅法第28條之2申請不課徵土地增值稅,並於再移轉第三人時一併課徵,故贈與後再移轉,仍准扣除重劃費用並減徵土地增值稅40%。

稅務局舉例,王先生在民國80年買賣取得A地,該地於105年完成重劃,王先生於107年將A地持分2分之1贈與配偶,後於110年死亡,其遺產A地持分2分之1由其兒子繼承,其子與配偶於111年出售A地,此時其配偶的土地增值稅將自80年開始計算,並得扣除重劃費用及減徵土地增值稅40%;其子因為繼承取得,所以自110年繼承時開始計算土地增值稅,就不得扣除重劃費用及減徵土地增值稅40%。

稅務局提醒,參與重劃的土地,別忘記先向地方政府地政處申請核發土地重劃費用證明,持該證明向稅務局申請土地增值稅雙重減稅優惠。


土地成交資訊:太平區住宅區每坪40萬 台中土地重劃

地號:平欣段358地號
地點:新平路3段VS69巷
分區:住宅區
坪數:152.76坪
成交每坪40萬元
買方:麗**

2024年5月9日 星期四

台中首座捷運宅標脫75%.全數自然人出手「最貴逼近6字頭」 台中土地重劃

ETTODAY記者陳筱惠/台中報導

台中市首座捷運共構宅位於文華高中站的「冠德文心綻」今(8)日第二批共計12戶、分別為10、20、26樓含車位物件公開標售,標售單價落在50萬元~60萬元間,整體溢價率約9.2%,總計市府進帳約2.4億元。買家全數為自然人。

此次「冠德文心綻」共釋出12戶捷運聯開宅,而去年11月首次標售14戶,由台灣金聯全壘打以3.74億元拿下,整體溢價率約1成引起「與民爭利」的疑慮後,台灣金聯也於3月正式回應不參與此次標售。

此次共計收取21封標書,1封因未填寫標號無效,現場聚集超過20位民眾坐等開標,12戶拆算車位(平面以200萬元計、機械以120萬元計)單價落在44.5~59.7萬元,標售單價50~60萬元間,整體溢價率約9.2%,總計市府進帳約2.4億元。值得一提的是,本次投標捷運宅的買家全數為自然人,無法人單位參與投標。

對此,松彬不動產估價師事務所估價師廖家顯表示:「首次開標時市場疑慮較多,得標者反而是來自台北的法人,因為有共構宅的經驗,出手精準、且全數拿下,但到了第二次標售,投標者皆是自然人,得標價與市價相距不遠,顯示市民對共構宅的接受度提高。」

廖家顯也說:「過往台中不動產都往重劃區走、以預售屋為首,但捷運綠線通車後已實現台中軌道經濟,而捷運宅出站秒到家的優勢,未來將是另一項不動產熱門標的。」

現場得標者表示:「上次其實不知道有標售,這次是在臉書、新聞媒體上看到訊息,因自己有自住需求才決定出手,價格部分則是參考上次金聯的價格,也比較過市場二手價格,但從坪數、坐向、車位、樓層等參考,這次標售的物件比較符合。」

另一位僅加價百萬約就得標的自然人則表示:「軌道經濟是未來發展的趨勢,從台北捷運宅來說房價都比台中貴很多,就是看準捷運共構的商機。」

本次標售不僅標封數較上次增加,自然人參與的程度也遠較上回熱絡。去年首標時只有3封標單為自然人投標;本次標售法人則全數退場,由自然人包辦所有標單,兩次標售的買家背景大不相同。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出:「私法人購置住宅許可制上路後,限縮私法人參加聯開案標售的彈性,但因法規明定台灣金聯免經許可就能購買住宅,因此上回標售時,成為唯一參與投標的法人單位及最大贏家。」


土地成交資訊:大里區住宅區每坪80萬 台中土地重劃

地號:大孝段371地號號
地點:爽文路873號旁
分區:住宅區
坪數:105.84坪
成交每坪80萬元
買方:湯**

2024年5月8日 星期三

老地主售地符合這條件 居然可省下20萬元土增稅 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者林耀文

民國107年7月24日以後,改用核准廢止徵收日的公告土地現值作為前次移轉現值。實務上核准廢止徵收日的公告土地現值通常會高於原補償地價,所以會墊高前次移轉現值,而讓土地增值稅減少。

林老伯考量年事已高想要退休養老,日前將一筆土地出售後,前往地方稅務局申報土地增值稅,並向稅務人員表示土地是民國72年即購買持有,但在民國95年時被政府徵收,後因政府廢止徵收返還土地。經過稅務人員仔細查證、更正前次移轉現值,居然可讓林老伯少繳約20萬元土地增值稅!

稅務專家分析,由於林老伯是在103年11月因為政府廢止徵收還地於民,而再取回這筆土地,當年度的公告土地現值是每平方公尺10,500元,但土地登記資料記載的前次移轉現值卻是72年的每平方公尺720元,二者相差近15倍。

稅務局承辦人員發現後,就主動連繫地政事務所確認,而將前次移轉現值更正為核准廢止徵收日當期的公告土地現值(即10,500元),讓土地增值稅比原先少了20萬元。

稅務專家提醒,由於稅法規定,土地增值稅是以土地的本次移轉現值減除前次移轉現值的漲價總數額作為計算的基礎,前次移轉現值愈高,土地增值稅就會越少。同時內政部規定在107年7月23日以前廢止徵收發還的土地,以原領取的補償地價作為前次移轉現值。

但在107年7月24日以後,則改用核准廢止徵收日的公告土地現值作為前次移轉現值。實務上核准廢止徵收日的公告土地現值通常會高於原補償地價,所以會墊高前次移轉現值,而讓土地增值稅減少。稅務局為了保障民眾權益,在審核這種案件的時候,都會特別留意,如果發現登載的前次移轉現值有疑義,就會主動洽請地政事務所辦理更正。

地方稅務局指出,若核准廢止徵收或發還日是在107年7月24日前,但在107年7月24日後才辦理移轉登記的土地,或者是在107年7月24日前已核准廢止徵收或發還,且已辦竣移轉登記者,嗣後再行移轉時,其前次移轉現值及原因發生日期之認定,也都會依照核准廢止徵收日及其公告土地現值為準。


土地成交資訊:中區商1每坪71.6萬 台中土地重劃

地號:繼光段三小段10地號等4筆
地點:中山路58號
分區:商1
坪數:100.12坪
成交每坪71萬6千元
買方:豐**

2024年5月7日 星期二

閒置土地「節稅妙招」曝 變更停車場、簡易房屋 台中土地重劃

三立新聞網記者廖宜德、張峻棟、李建瑩、林韋志/綜合報導

有些地主為了省荷包,專研出節稅妙招,因為閒置土地會被課徵千分之10到千分之55的土地稅,因此地主寧願花一筆錢,先整地鋪水泥、劃車格、裝設柵欄、收費亭,申請變更作為停車場用途,或是搭建簡易鐵皮,申請自用住宅,除了適用優惠稅率,還能多賺一筆額外收入。

都會區寸土寸金,有些土地還沒準備蓋房,而是整好地後裝柵欄、劃格線、設收費亭作為停車場使用,如此一來不僅讓車位增加,在每年被課稅時比起土地閒置,或多或少還有省荷包機會。

房仲陳尚均:「有聽地方稅捐處在討論是說,有可能『空地』、閒置的空地會多增到2到5倍的稅收,因為他希望是我們土地去做活化,然後去做商業用途。」

土地房仲業界有聽到傳聞,未來閒置土地的稅收不排除會再增加,關於空地徵稅的這門學問,有地主將空地做一番整理後作為停車場,甚至搭建簡易房屋。

不動產估價師黃昭閔:「我們一般來看到的閒置土地都做停車場使用,它就不用適用比較高的稅率,更省稅的話,他可能會蓋一個簡易的鐵皮屋,然後建物的用途是用住宅使用,他這樣也可以去申請這個所謂自用住宅的千分之2的優惠稅率。」

土地估價師分析,以現行課徵稅規定,一般土地稅率是千分之10起跳,如果超過累進起點地價,最高可能會被課千分之55的稅金,不過還有一種是特別稅率,包含自用住宅用地被課收的稅率最低,僅有千分之2,而停車場及加油站則是千分之10。只是節稅的前提是必須先投資整地,並申請變更土地使用方式,最後得得到縣市府核發認證,為此確定真的有活化閒置空地,不乏有地主細心專研空地「省稅妙招」,另外還能獲得額外收入,為了荷包精打細算。


大城地產購買台中市北屯區美和段土地.計約6.27億元 台中土地重劃

公開資訊觀測站重大訊息公告

(6171)大城地產-公告本公司購買台中市北屯區美和段土地
1.標的物之名稱及性質(如坐落台中市北區XX段XX小段土地):台中市北屯區美和段土地
2.事實發生日:113/5/6~113/5/6
3.交易單位數量(如XX平方公尺,折合XX坪)、每單位價格及交易總金額:
土地面積2,800.32平方公尺(847.0968坪)
總價款計新台幣626,852仟元
4.交易相對人及其與公司之關係(交易相對人如屬自然人,且非公司之關係人者,得免揭露其姓名):
交易對象:祭祀公業法人台中市林隆吉
與公司之關係:無
5.交易相對人為關係人者,並應公告選定關係人為交易對象之原因及前次移轉之所有人、前次移轉之所有人與公司及交易相對人間相互之關係、前次移轉日期及移轉金額:不適用
6.交易標的最近五年內所有權人曾為公司之關係人者,尚應公告關係人之取得及處分日期、價格及交易當時與公司之關係:不適用
7.預計處分利益(或損失)(取得資產者不適用)(遞延者應列表說明認列情形):不適用
8.交付或付款條件(含付款期間及金額)、契約限制條款及其他重要約定事項:依約定付款
9.本次交易之決定方式(如招標、比價或議價)、價格決定之參考依據及決策單位:
交易決定方式:議價
決策單位:董事長
10.專業估價者事務所或公司名稱及其估價金額:尚未取得鑑價報告
11.專業估價師姓名:尚未取得鑑價報告
12.專業估價師開業證書字號:尚未取得鑑價報告
13.估價報告是否為限定價格、特定價格或特殊價格:否或不適用
14.是否尚未取得估價報告:是
15.尚未取得估價報告之原因:為爭取交易時效,故無法即時取得鑑價報告
16.估價結果有重大差異時,其差異原因及會計師意見:不適用
17.會計師事務所名稱:不適用
18.會計師姓名:不適用
19.會計師開業證書字號:不適用
20.經紀人及經紀費用:依公司規定給付
21.取得或處分之具體目的或用途:擴增公司營業收入
22.本次交易表示異議之董事之意見:不適用
23.本次交易為關係人交易:否
24.董事會通過日期:不適用
25.監察人承認或審計委員會同意日期:不適用
26.本次交易係向關係人取得不動產或其使用權資產:否
27.依「公開發行公司取得或處分資產處理準則」第十六條規定評估之價格:不適用
28.依前項評估之價格較交易價格為低者,依同準則第十七條規定評估之價格:不適用
29.其他敘明事項:無

土地成交資訊:太平區住宅區每坪39.6萬 台中土地重劃

地號:振興段279地號
地點:新光路66-6號旁
分區:住宅區
坪數:122.67坪
成交每坪39萬6千元
買方:林**

2024年5月4日 星期六

他剛買房就被管委會提告.地政士主張1原則指:不用怕 台中土地重劃

ETTODAY記者項瀚/綜合報導

網友買房後不久,收到法院通知書,被管委會提告,原因竟是前屋主積欠管理費。不過,地政士表示,即使新屋主變成被告對象,也就是走「物權主義」,但其仍有權再要求前屋主負責,不用太擔心。

網友在PTT房屋版發文,因前屋主欠管理費,使得自己才剛交屋沒多久就收到法院通知書,被管委會提告。

話題一出,引發熱議,有不少網友對原po提出質疑,紛紛留言:「交屋時,代書會結清水電瓦斯、管理費才是,這不可能發生吶」、「交屋當天不是都結清了?」、「交屋前要結清所有費用,這部分應該當初有確認過才對」。

不過,金門地政士事務所所長蕭琪琳表示,雖然這種狀況相當罕見,但不是一定不會發生,可能是買方、仲介本缺乏經驗,也可能是該社區管理費計算或收取方式較為複雜,導致買方疏忽。

至於誰該負責,蕭琪琳說,管委會提告的對象是前屋主,那就是「物權主義」;而若是現任屋主,則為「債權主義」,實務上兩者都有人依循,「但就算提告對象是現任屋主,其仍還是有權再要求前屋主負責。」

地政士陳正霆則表示,參照內政部函解釋令,遇到這種狀況時,是向原欠繳人收,所以管委會告的不是原欠繳人,也告不贏,因為對象不正確。


土地成交資訊:北區住2每坪40萬 台中土地重劃

地號:文正段110-2地號
地點:文武街近中清路
分區:住2
坪數:151.85坪
成交每坪40萬元
買方:鑫**

2024年5月3日 星期五

台中1區房價漲幅勝七期.在地房仲:「富三代」也搬不開 台中土地重劃

ETTODAY記者陳筱惠/台中報導

台中知名兩大豪宅聚落「科博館特區」及「七期重劃區」因地理位置精華,又都具備公園綠地、交通建設等宜居性質,一直以來都是豪宅建商兵家必爭之地,觀察2地近3年房價漲幅,科博館特區以28.6%漲勢險勝七期,信義房屋專家認為,博館特區特性強烈,連「富三代」也搬不開。

根據實價登錄資料顯示,七期房價從2021年的每坪46.36萬元,上漲至2023年的每坪59.20萬元,漲幅約27.7%;而位於北區的科博館生活圈,房價基期則從29.02萬元,上漲至為37.31萬元,漲幅達28.6%,雖然單價有落差,但以漲幅來說,科博館特區險勝七期。

信義房屋公益忠明店店經理蔡侑臻分析:「草悟道北起科博館、經國園道、市民廣場至國美館、美術園道,整條3.6公里綠帶連結科博館與國美館,讓草悟道沿線始終都是富人區的代表,除了富一、二代外,甚至目前連第三代都搬不開。」

值得注意的是,科博館特區新案房價補漲態勢明顯,如忠泰「老佛爺」最高單價為70.3萬元,另近期交屋中的「勤美之森」最高單價也逼近68萬元,且已揭露的戶別,不乏出生台中但在外拼搏的大老闆。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴則認為:「目前科博館特區平均成屋房價不到4字頭,新案最高成交則約7字頭,仍相對落後七期。」另外,科博館特區為台中生活水準較高的區塊,除了有大型商場、明星學區外,還有中國醫藥大學附設醫院,過去幾年市場焦點都放在重劃區,導致科博館特區房價被低估。


土地成交資訊:大里區住2每坪50.9萬 台中土地重劃

地號:大仁段498地號
地點:永隆7街近爽文路
分區:住2
坪數:164.87坪
成交每坪50萬9千元
買方:謝**

2024年5月2日 星期四

土地成交資訊:西屯區住2每坪70.4萬 台中土地重劃

地號:中義段111地號
地點:甘州五街12號
分區:住2
坪數:106.48坪
成交每坪70萬4千元
買方:宜**

彰化市2停車場地主一個轉念 結盟上櫃建商作伙蓋大樓 台中土地重劃

ETTODAY記者陳筱惠/台中報導

上市櫃公司前進彰化市!重大資訊觀測站揭露鉅陞國際(5529)分別與彰化市2基地地主簽訂合建契約,分別為彰化市中山段、西勢子段,皆是位於彰化市蛋黃區,鉅陞國際表示將推出2~3房產品,最快明年第一季推案。

據重大資訊觀測站揭露,鉅陞國際(5529)分別與彰化市2基地地主簽訂合建契約,將在彰化市中心推出2~3產品,兩地分別為中山段909、910地號,地主與建方分配比例為28%、72%,另一塊則是西勢子段過溝子小段9塊土地,合建分配為地主27%、建方73%。

鉅陞國際(5529)表示,鉅陞的「有感建築」扎根中台灣,兩塊土地分別為372坪、803坪,將延續品牌精神帶給彰化市不同的建築體驗。經查,該兩塊土地目前皆作為停車場使用,據知情人士透露,2塊地主皆具營建業背景,觀察中小坪數產品逐漸流行,才開始在外尋找建商合建。

其實根據內政部實價登錄統計,2021年彰化市全年僅126筆預售實登,但至2023年更衝上556筆,買盤相當驚人。觀察目前線上預售推案,「聚佳中山富域」規劃26~36坪2-3房產品,目前已累積103筆實登,均價約34萬元,「櫻花金馬之櫻」,則規劃27-45坪2-4房,實登167筆,目前均價33萬元,都顯示大樓產品銷況定位切中市場。

台灣房屋彰化大埔特許加盟店邱垂杜則是分析:「這兩塊土地都在彰化市市中心,機能很好,中山段鄰近彰化火車站、西勢子段過溝子小段則是鄰近住宅區,兩地都有其開發價值。」

邱垂杜表示:「彰化在地建商目前推案主力仍以透天產品為主,但隨著大樓產品接受度越來越高,近期彰化市推出大樓、華廈產品的不是台中建商就是台中來的營造商,這包含了營建成本、營建難度等問題。」

他也推測:「因在地地主對於持有土地『放不下、開發又捨不得』,未來地主與外來建商的合建風潮有望成形。」