千萬房產過戶給兒子.免贈與稅還能用新青安.專家教避稅撇步 台中土地重劃

自由時報地產天下.文/記者朱語蕎

面對年輕人買不起房壓力，政府出新青安房貸，由原來的30年放寬到40年，貸款金額也從800萬元加碼到1000萬元，為房市注入一股強大的力量，讓首購族勇敢購屋，房市交易熱鬧非凡。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，近期有名媽媽想把房屋過戶給兒女，順便辦理新青安房貸，如何順利過關？鄭文在表示，首先要確認過戶的方式，如果媽媽還在，辦理的方式有買賣及贈與，如果媽媽往生，辦理的方式就是繼承。

就新青安的規定登記原因必須是買賣，所以贈與及繼承取得的房屋無法辦理新青安貸款，因此，只剩下以買賣的方式辦理所有權移轉登記，才能符合規定。

但問題來了，依照《遺產及贈與稅法》第5條規定：財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：......六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。

所以父母親對於子女的房屋買賣案件必須有明確的金流才能免除課徵贈與稅，否則10～20%的贈與稅，可能高達數十萬元甚至百萬元，如此一來所省下的房貸利息，一定是入不敷出。

鄭文在表示，個案中的媽媽希望以1250萬元將房屋出售給兒子，同時申請1000萬元的新青安房貸，因為兒子名下並沒有任何房屋座落，所以符合資格申貸。如果房屋以1250萬元成交，自備款2成就是250萬元，該金額可以由爸媽各自贈與取得，而且免課徵贈與稅。

但是，兒子剛出社會，並未申報所得稅，高達1000萬元的新青安貸款，未來兒子的償還能力，恐怕無法讓國稅局認可，最後可能被國稅局核課贈與稅才能辦理過戶。

因此鄭文在建議，如果要讓國稅局認可，應該等有收入、開始申報所得稅後，再來辦理主張買賣，避免被國稅局否准，課徵贈與稅，或是解除買賣契約，白忙一場。

但媽媽也相當疑惑，認為銀行貸款審查核貸已經過件，為何國稅局不認同？鄭文在解釋，其實國稅局在乎的是兒子的償還銀行貸款能力，銀行端是以擔保品及保證人而決定是否放款有所不同。