賣房少算一步噴10萬！房地合一踩「持分」地雷 免稅額打折扣

Ettoday記者陳瑩欣／台北報導

出售自住房地可享最高400萬元免稅額，但若賣的是部分持分，免稅額也得跟著按比例縮水。財政部北區國稅局表示，一名納稅人出售房地6成持分，卻直接扣除400萬元免稅額，最後遭補稅10萬餘元，提起訴願也遭駁回。

北區國稅局指出，個人出售屬房地合一稅課稅範圍的房屋、土地，若符合自住房地優惠要件，課稅所得在400萬元以下可免納所得稅；超過400萬元的部分，則按10％稅率課徵。

不過，400萬元免稅額是以完整房地所有權，也就是權利範圍1／1為基礎。若房地為多人共有，或出售者僅移轉部分持分，免稅額就必須按照實際出售比例計算，不能全額扣除。

北區國稅局舉例，一名A姓納稅人於2017年取得新北市一筆房地，持有權利範圍為全部，之後在2023年將其中6成持分出售給兒子。

A姓納稅人自行申報課稅所得345萬餘元，並全額扣除400萬元自住房地免稅額，因此申報應納稅額為0元。

國稅局查核後認定，A姓納稅人雖符合自住要件，但實際出售的權利範圍只有6成，因此可適用的免稅額應為240萬元，也就是400萬元乘以6／10。

課稅所得扣除240萬元免稅額後，超過免稅額的部分須按10％稅率課徵，國稅局因此核定補徵稅款10萬餘元。

A姓納稅人不服，主張現行法規並未明定免稅額須按出售比例計算，因此應可全額扣除400萬元，並循序提起行政救濟。

財政部審理後認為，《所得稅法》所稱自住「房屋、土地」，是指同一門牌、權利範圍1／1的完整房地所有權。若出售部分持分也能全額扣除400萬元，同一房地只要分次移轉，就可能重複享有數次400萬元免稅額，產生一屋享有多個免稅額的不合理情況。

財政部也指出，A姓納稅人日後若再出售剩餘4成持分，且仍符合自住房地優惠要件，仍可主張160萬元免稅額，因此整體權益並未受損，最終駁回訴願確定。

北區國稅局提醒，適用自住房地400萬元免稅額，須同時符合3項條件，包括個人、配偶或未成年子女已辦妥戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年；交易前6年內未出租、未供營業或執行業務使用；個人、配偶及未成年子女交易前6年內，也未曾適用同項優惠。

國稅局呼籲，民眾出售共有房地或僅移轉部分持分時，務必依出售權利範圍比例計算免稅額，避免因申報錯誤遭補稅。