「少年股神」買房被打槍！專家揭：股票做一動作直接出局

Ettoday記者項瀚／台北報導

不少自由工作者、自營商與股票族收入亮眼，但申請房貸時卻頻頻碰壁。最新一集《地產詹哥老實說》邀請法拍小哥陳俊廷、房地產專家朱哥解析銀行審核邏輯。他們指出，銀行現在不只看收入，還會細究財力來源與資產種類，「有1000萬元股票，不一定每家銀行都認。」

朱哥表示：「銀行對自由工作者最大的疑慮，在於缺乏固定薪轉紀錄，尤其攤商、接案族多半以現金收入為主，雖然實際收入可能不低，但銀行難以判斷穩定性，建議若無正式薪轉，平時應固定將收入存入同一帳戶，長期建立金流紀錄。」

此外，銀行也會將名下不動產、股票等資產列入評估。朱哥指出：「若持有多間房產，即便部分仍有貸款，銀行仍會依地段、貸款餘額等條件進行整體評分，這些都會是加分項目。」

陳俊廷則說：「銀行現在主要有收支比、資產計價，兩種審核方式。一般上班族適合走收支比，但若是沒有薪轉、報稅紀錄不明確的族群，反而更適合走資產計價。」

他表示：「股票、基金、保單、現金、定存等，都可能成為財力證明，但各家銀行認列標準差異極大，有些銀行接受台股ETF，卻不認美債ETF；有的銀行接受股票庫存，但若股票已辦理質押，就完全不列入計算。」

陳俊廷透露：「近年隨著台股大漲，越來越多銀行開始接受股票資產，但送件前一定要先確認銀行內規，不然可能你有股票1000萬元，實際上銀行可全不認。」

談到近年盛行的低利房貸方案，朱哥提醒：「市場上不少2.4%至2.5%的方案，其實暗藏附加條件，例如要求購買保單、搬入戶籍，甚至搭售金融商品，表面上利率少0.5%，但整體算下來不一定比較划算。」

至於換屋族，現階段該先買還是先賣？朱哥認為：「先賣後買最安全，因為手上有現金、負債較低，貸款相對容易。」但陳俊廷認為：「現實情況是很多人面臨預售屋即將交屋，舊屋卻賣不掉，不是不想先賣，而是市場量縮後真的不好賣。」